暴涨88%！珠海楼市库存增幅全国第二！193万㎡！历史新高！
数据来源：珠海中原研究中心 易居研究院
现如今，珠海楼市很微妙。
一边是即将出炉的粤港澳大湾区规划，珠海作为唯一一个和港澳陆路相连的城市，大时代之下，红利有多少？房价会否再度攀升？
然而，重启限购及限购加码后，珠海一手住宅成交遇冷，库存攀升至高位。
有机构数据指出，截至2018年4月底，珠海库存同比暴涨88%，在百城同比连跌33个月的背景下，珠海增幅攀升至百城第二。
100城库存：珠海逆势上升排第二！
截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。
在100个重点监测城市中，72个城市同比下降。珠海在上升之列，并且名列前茅。
数据显示，珠海住宅库存同比暴涨88%，仅次于合肥，排行第二。
易居研究院监测到，当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。
不过，珠海比较另类，2018年4月，库存登上历史高峰。
珠海：库存迎来历史高峰
回归珠海，库存近几年到底如何走势？
来自珠海中原研究中心的数据，2016年，珠海放开限购期间，成交暴涨。当年年底，库存下跌至35.14万㎡，为近8年最低谷。
| 年份 | 库存（万m²） | 销量（万m²） |
| 2011年 | 143.1 | 211.82 |
| 2012年 | 131.02 | 221.90 |
| 2013年 | 82.22 | 235.72 |
| 2014年 | 130.05 | 172.81 |
| 2015年 | 166.92 | 313.21 |
| 2016年 | 35.14 | 572.46 |
| 2017年 | 172.81 | 116.01 |
| 2018年4月 | 193.21 | 44.00 |
▲2011年至今珠海库存及销量
然而，重启限购，其后又再加码，成交遇冷，库存逐步攀升。
据了解，2016年10月，珠海重启限购令，次年4月限购加码，成交不断下跌，库存持续攀升。
截至2018年4月，珠海全市住宅库存已经高达193.21万㎡，这是有记录以来，珠海的最高峰值。
| 月份 | 库存 （万m²） | 销量 （万m²） | 去化周期（月） |
| 2016年10月 | 24.14 | 53.15 | 0.47 |
| 2016年11月 | 23.54 | 19.88 | 0.55 |
| 2016年12月 | 35.14 | 23.49 | 0.76 |
| 2017年1月 | 54.28 | 9.83 | 1.2 |
| 2017年2月 | 73.57 | 4.94 | 2.02 |
| 2017年3月 | 97.97 | 11.14 | 3.43 |
| 2017年4月 | 109.33 | 9.90 | 5.39 |
| 2017年5月 | 128.15 | 11.17 | 9.00 |
| 2017年6月 | 139.04 | 12.77 | 9.4 |
| 2017年7月 | 146.25 | 9.72 | 10.11 |
| 2017年8月 | 158.51 | 8.51 | 10.87 |
| 2017年9月 | 167.35 | 7.38 | 13.95 |
| 2017年10月 | 162.59 | 9.00 | 12.81 |
| 2017年11月 | 173.61 | 9.83 | 13.38 |
| 2017年12月 | 172.81 | 11.82 | 12.37 |
| 2018年1月 | 175.89 | 10.17 | 13.67 |
| 2018年2月 | 192.11 | 5.14 | 15.84 |
| 2018年3月 | 186.16 | 12.80 | 13.28 |
| 2018年4月 | 193.21 | 15.90 | 13.25 |
▲2016年10月至今，珠海库存、销量及去化周期
备注：去化周期根据近六月速度来计算
区域：横琴去化周期最高，接近20个月！
截至今年4月底，各片区来看，斗门库存最大，横琴去化周期最长。
| 片区 | 库存（万m²） | 去化周期（月） |
| 唐家 | 15.47 | 13.27 |
| 新香洲 | 2.02 | |
| 老香洲 | 8.58 | |
| 吉大 | 6.04 | |
| 前山 | 7.71 | |
| 拱北 | 10.97 | |
| 南湾 | 13.82 | |
| 横琴 | 14.70 | 19.9 |
| 斗门 | 74.06 | 15.8 |
| 金湾 | 39.83 | 8.6 |
| 全市 | 193.21 | 13.25 |
▲2018年4月各片区的库存和去化周期
据了解，今年横琴住宅供应将加大，龙光玖龙玺、中冶逸璟公馆、华发广场三大楼盘相继入市，市场会否突破爆发，尚需时日来验证。
【总结】
楼价正在逐渐回调
无疑，珠海楼市成交量目前确实处于底部。但，从近几个月的数据来看，成交已出现反弹。
在人才新政、粤港澳大湾区等利好刺激之下，珠海的购房热度有所回升。
| 片区 | 成交均价 （元/㎡） | 同比 | 环比 |
| 唐家 | 27430 | 2.38%↓ | 4.05%↓ |
| 新香洲 | 29765 | 0.19%↑ | 1.11%↑ |
| 老香洲 | 32443 | 4.11%↑ | 2.28%↓ |
| 吉大 | 38260 | 10.16%↓ | 23.94%↓ |
| 前山 | 26387 | 1.1%↓ | 15.69%↓ |
| 拱北 | 39661 | 0.26%↓ | 0.83%↓ |
| 南湾 | 33896 | 2.01%↓ | 1.44%↓ |
| 横琴 | 44967 | 0.75%↓ | 3.33%↓ |
| 斗门 | 14002 | 1.68%↓ | 6.47%↓ |
| 金湾 | 15004 | 6.79%↓ | 1.44%↓ |
| 全市 | 19981 | 4.18%↓ | 0.45%↓ |
▲2018年4月珠海各片区楼价
不过，在限购未放松的情况，住宅成交爆发可能性不大。而根据中原4月的数据，珠海楼价经过20个月的回调，回到1字头。价格平稳回调。
但整体而言，楼价大跌尚未见到，因前期涨幅较大，后期小幅回落，目前珠海楼价仍然高企，位于粤港澳大湾区各城前列。
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